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调控再升级!杭州彻底凉凉了?

近期各地强化调控的政策目不暇接,同时部委层面的动作也不少。 此前大热的杭州也升级了调控,8月5日一早,杠杆地产就看到大家都在谈,杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。 最受关…

近期各地强化调控的政策目不暇接,同时部委层面的动作也不少。

此前大热的杭州也升级了调控,8月5日一早,杠杆地产就看到大家都在谈,杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。

最受关注的内容就是:

落户本市未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

总结起来我有两点、分两个层面说吧:

第一,具体到杭州,楼市暂时不要想着炒,心理健康一点。

第二,全国大趋势上说,房地产这个夜壶,2021年不会用了,大环境进一步决定不要心存侥幸

但是,混混日子怎么都还是可以的。

下面,杠杆地产详细谈一谈吧。

1、杭州的走势本身和长三角主要城市,和全国是一致的。总体来说,如下图,中指院的统计,上半年长三角城市,包括杭州,整体延续去年下半年趋势,新房市场成交量价齐升。

不过,市场活跃度,由核心一二线城市向区域内三四线城市传导。

2020.10-2021.7长三角代表城市新房价格环比涨跌情况 图表来源|CREIS中指数据(特此感谢)

然后我们看涨幅,这几个月全国大风向变了,杭州也不例外。

一方面是调控本身加强,另一方面购房者、开发商、金融机构都更加理性。

所以,有没有这个调控加码,杭州的趋势都不会变。

2、加码让杭州投资性需求,显著减少,摇号总体减少。人才政策、落户买房,这是前3、4年各大城市惯用的招,投资者也非常懂,大家协作、配合。

很多地方甚至经常出现抢房、排队摇号的情况。

其实市场预期如果是涨,大家就会“抢”,相反杠杆地产要说,如果预期真的稳,比如近期这个情况,那就必然不激动了。

开发商激动不起来,购房者也狂放不了。

图表来源|中指院(特此感谢)

而调控的加码,让杭州投资性需求、摇号总体减少。

你说还要不要投资呢?杠杆地产是这么觉得的,较大的城市,比如长三角的核心城市之一,又是省会,又有发达的民营经济和互联网经济,长期趋势总体不会差的。

人类超发货币、印钱,不会变。只是说,我们对炒房、暴利现在是挺反对的。

如果自有资金、杠杠低,就是图个安心、保值,要求不高,我觉得还是挺好的。

3、要习惯投资回报率不高。这是总趋势,各个环节都在发力。比如深圳搞的二手房参考价制度,成为不少地方调控的“范本”,多个城市已经借鉴参考。

以前是炒楼示范区、引领区,最后居然做了一回调控示范区的样子。杭州其实有点像深圳,在长三角炒这个事上曾经比较领先。

所以,杠杠地产特别认为,要做好一些心理准备。

当然无论如何,未来是二手房“政府定价”时代,是否恐惧,核心是你的杠杆高低。

如果是职业投资,杠杆较高,今天这个背景下,肯定是压力很大的。其中,资金链断裂者恐怕也会有。

但这毕竟是少数,多数人,其实也就是家庭资产配置。

因此,对于一般的家庭投资来说,二手房“政府定价”时代,主要是压窄了潜在的投资收益率。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

考虑到二套以上利率较高,且总体呈上升趋势,投资回报率进一步受影响。

4、二手房市场在这个炎夏,确实进入了买卖相持阶段。以最早搞二手房参考价的深圳为例,按照深圳房地产中介协会的统计,3-6月,深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。

首先是持续下滑,其次比2020年低太多。2020年,月均1万套。

我们看新闻,好多中介都没生意,关门了。

以前特别热的杭州加码调控,其实就是说明一点,没有哪个城市例外,没地方可以侥幸。

博弈到何时?要么参考价事实上作废,要么等下一次参考价更新。楼市是夜壶,大家都懂,因此杠杆地产认为,如果经济需要,要促进楼市消费,参考价也可能事实上作废。

或者等下一次参考价更新,比如明年。

没有一个地方,是以搞垮房价为目的,只是为了完成上头“房住不炒”的任务——大家都没办法。所以,如果你期待投资回报多一点,可以等等。

博弈到一定时候,二手房的事实成交价格,终究是会提高的。

5、银行趁火打劫,其实人家也是没办法。谁都明白,房贷是优质资产,利润高、比较安全。但是没办法,上头铁了心“房住不炒”。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

不过我们看,银行都不傻。利率总体涨。

只有通过涨,银行才能弥补涉房贷款总量、比例控制带来的利润压力。

你可以说银行趁火打劫,也可以说银行其实有自己苦衷。不管谁倒霉了,购房者肯定最吃亏,成本最终都是你出。

6、不要觉得房地产要死要活、很不行,不行的是高杠杆开发商和高杠杆投资者。我们先回顾一下半年宏观数据,销售其实很好,商品房销售面积88635万平米,同比增长27.7%;比2019年1-6月份增长17.0%,两年平均增长8.1%。

细节就不说了,投资也狠牛。

上半年,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%;比2019年1-6月份增长17.2%,两年平均增长8.2%。其中,住宅投资54244亿元,增长17.0%。

尽管遭遇这么大打压,业绩也这么好。

其实是这样的,新房卖得不差,二手房很多地方确实压力大了。

杠杆高的房企好几个要死不活了,但稳健的企业,这一轮杠杆地产觉反倒市占率会提高。

毛利率当然要下降。

同时二手房,杠杆高的玩家要考虑回报率,真的保值的朋友,其实也都还好,不急着出售啊,慌啥。

所以,混混日子、等待就好了。

7、2021下半年楼市政策延续,放心混日子可以的,主要可以期待的是货币政策。房地产严厉的总程度很难改观,如下图,房子不是用来“炒”的。这图真的很棒。

图表来源|不详(特此感谢)

上文总结的,杠杠地产认为,高杠杆房企日子不好过,正常的房企其实还是可以混日子的,只是利润低一点嘛。

但是,你放心,没有谁目的是搞死房地产。该转型的,自己要懂政策,还是那句话,混日子是有保障的。

对了,2021年降准一次了,货币政策我们现在挺独立的。根据需求,不排除还有,这是下半年最值得期待的。

钱就是水,第一多总是好事,第二水到处流动,你堵住大部分ok,但不会全部。所以只要有,地产行业获得的好处,怎么都比不降好啊。

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